変動金利が上がったら返済額はいくら？計算（2026年・5年ルール・125%ルール・未払利息）
金利が上がったときに毎月の返済額が「いつ」「いくらに」変わるかを、5年ルール・125%ルールのある契約とない契約で並べて計算します。
答え: ルールのある契約は、金利が上がっても返済額は5年間同じで、見直しでも前の1.25倍まで。払いきれない利息（未払利息）は最終回にまとめて払います。ルールのない銀行は、見直しのたびに返済額が上限なく変わります。
最終確認: 2026年10月22日
5年ルール・125%ルールがある銀行・ない銀行（2026年10月確認）
| 銀行 | 返済額の見直し（金利の見直し） |
|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 5年ごと・125%まで |
| 三井住友銀行 | 5年ごと・125%まで |
| 三井住友信託銀行 | 5年ごと・125%まで |
| りそな銀行 | 5年ごと・125%まで（減るときは下限なし） |
| auじぶん銀行 | 5年ルール・125%ルールあり |
| ソニー銀行 | ルールなし（見直しのたびに再計算・上限なし） |
| PayPay銀行 | ルールなし（見直しのたびに再計算・上限なし） |
例: 残高3,000万円・残り35年の毎月の返済額は、年1.0%で84,685円、年2.0%で99,378円（PayPay銀行の説明書の計算例）。125%ルールでは、毎月8万円の人の6年目以降の上限は10万円です（全国銀行協会の例）。いずれも元利均等・ボーナス返済なし。
5年ルール・125%ルールとは
- 5年ルール: 金利は半年ごと（銀行によっては毎月）に見直されますが、毎月の返済額は5年間変わりません。変わるのは、返済額の中の「利息」と「元金」の割合だけです。三菱UFJ銀行・三井住友信託銀行は、借りてから5回目の10月1日を基準に返済額を見直し、その翌年1月の返済分から新しい返済額になると書いています（三井住友銀行・りそな銀行も、5回目の10月1日を基準に見直すと書いています）。
- 125%ルール: 5年ごとの見直しで返済額が増えるときも、それまでの返済額の1.25倍が上限です。全国銀行協会の例では、毎月8万円の人は6年目以降の上限が毎月10万円です。
どちらのルールも、払う利息を減らすものではありません。返済額を抑えた分だけ元金の返済が後ろにずれるので、金利が上がる場合は、ルールのある契約の総返済額がルールのない契約より多くなることがあります（下がる場合は逆になることもあります）。
未払利息とは？いつ・どう払う？
金利が大きく上がって、毎月の利息が返済額を超えると、超えた分は「未払利息」として翌月以降に繰り延べられます。
- 返す順: 三井住友信託銀行は「未払利息→毎回発生する約定利息→元金」の順に返すと書いています。りそな銀行も、利息が返済額を下回った差額は未払利息がゼロになるまで未払利息に充て、その間は元金が減らないと書いています。この計算もこの順です。
- 未払利息に利息はかかる？: 全国銀行協会は「一般的に、未払利息に対してさらに利息がかかることはありません」としています。この計算も未払利息に利息をかけません。精算の方法は金融機関によって異なります。
- 最終回: 最終返済日までに返しきれなかった元金と未払利息は、最終回にまとめて払います（三菱UFJ銀行は「原則として同日に一括返済」）。
新しい金利はいつの返済から？
基準日と、新しい金利が使われる返済の月は銀行で違います。三井住友信託銀行・りそな銀行は、4月1日に見直した金利は7月の返済分から、10月1日の金利は翌年1月の返済分からです。ソニー銀行・PayPay銀行は、基準日の後の6月・12月の返済日の翌日から適用します。住宅金融支援機構の調査では、毎月の利息が変わるのは基準金利を見直した月の「3か月後から」が最も多いとされています。この計算は、今からの半年ごとに金利が変わるとみなし、2〜3か月のずれは入れていません。
金利が上がったら返済額はいくら？（計算例）
PayPay銀行の「金利変動リスク等に関する説明書」の例です（残高3,000万円・残り35年・元利均等・ボーナス返済なし）。この計算の式でも同じ額になります。
| 金利（年） | 毎月の返済額 |
|---|---|
| 1.0% | 84,685円 |
| 1.5% | 91,855円 |
| 2.0% | 99,378円 |
| 2.5% | 107,248円 |
| 3.0% | 115,455円 |
三井住友信託銀行の例: 4,000万円・35年・年0.475%で毎月103,393円。5年後に年0.975%になると6年目からは111,162円（+7,769円）、年1.475%なら119,288円（+15,895円）。どちらも125%の上限（129,241円）には届きません。この計算では103,392円・111,161円・119,288円で、端数の扱いの違いにより1円の差が出ます。
計算のしかた
式と、ルールのある契約・ない契約の計算の手順
毎月の返済額 ＝ 残高 × 月利 ×（1＋月利）^回数 ÷ ｛（1＋月利）^回数 − 1｝
月利 ＝ 年利 ÷ 12、毎月の利息 ＝ 元金残高 × 年利 × 1/12
- ルールのある契約: 金利は半年ごとに変わり、利息はその月の金利で計算します。返済額は5年ごとにだけ、そのときの元金残高・残りの回数・金利で計算し直し、増えるときは前の返済額の1.25倍で止めます（減るときは下限なし）。
- ルールのない契約: 金利が変わるたびに、そのときの残高と残りの回数で返済額を計算し直します。
- 返済額と利息は円未満を切り捨てます（PayPay銀行の例と一致します）。端数の扱いは銀行で違い、実際の額と数円ずれることがあります。初回の日割りの利息は入れていません。
よくある質問
5年ルールがあれば、金利が上がっても安心ですか？
返済額が急に上がるのを遅らせるだけで、利息が減るわけではありません。金利が上がった分の利息は払う必要があり、元金の返済が後ろにずれるぶん、総返済額がルールのない契約より多くなることがあります。上の結果の「総返済額」で比べてください。
自分の契約に5年ルール・125%ルールがあるか、どこで分かりますか？
金銭消費貸借契約書・商品説明書・返済予定表、または銀行のネットバンキングで確かめられます。同じ銀行でも、借りた時期や商品で決まりが違うことがあります（三菱UFJ銀行は年2回型と毎月型があると説明しています）。元金均等返済には、このルールはありません（三菱UFJ銀行・三井住友銀行）。
未払利息が出そうなときはどうすればいいですか？
このサイトは個別の借入のご相談にはお答えできません。返済の方法の変更・繰上げ返済・借り換え・固定金利への切り替えなどは、借りている銀行の窓口で相談してください。
金利はどのくらい上がりますか？
このページは将来の金利を予想しません。金利の動きは自分で置いた仮の値で計算します。いくつかの動き方で計算して、返済額の幅を見るのに使ってください。
注意事項
- 計算結果は、入力した条件で計算した目安です。実際の返済額は、契約の決まり・金利の適用の時期・端数の扱いで変わります。返済予定表と銀行の案内を確かめてください。
- 今の毎月の返済額を入れない場合、ルールのある契約の今の返済額は、今の残高と金利から計算し直した額です。返済中の人は、前回の見直しで決まった実際の額と違うことがあります（125%の上限の元になる額もずれます）。
- 5年ごとの見直しで未払利息が残っている場合の返済額の計算方法、最後の見直し（残り5年未満）での125%の扱い、返済額が減るときの下限は、銀行の資料で確かめられなかったものがあります。この計算は、元金残高で計算し直し、125%の上限を最後まで当て、減るときは下限なし（りそな銀行の記載）としています。
- ボーナス返済・元金均等返済・固定金利の期間・繰上げ返済は入れていません。
用語
- 元利均等返済: 毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる返し方。5年ルール・125%ルールはこの返し方の決まりです。
- 未払利息: 利息が毎月の返済額を超えたときに、払いきれずに繰り延べられる利息。
- 基準日: 変動金利を見直す日（例: 4月1日・10月1日）。新しい金利が使われるのは、その2〜3か月後の返済からが多い。
出典
出典（18件。すべて2026年10月22日に確認）
- 三菱UFJ銀行「住宅ローン」商品説明書（2026年10月1日現在）
- 三菱UFJ銀行 よくあるお問い合わせ No.5787（5年ルール・125%ルール）（2026年10月1日公開）
- 三菱UFJ銀行「お借り入れ中のお客さまの金利について」（2026年10月1日現在）
- 三井住友銀行「金利上昇時の住宅ローン返済プランの見直し方法」（更新日の記載なし）
- 三井住友銀行「金利の種類・選び方」（更新日の記載なし）
- 三井住友銀行 住宅ローンコラム「住宅ローンの金利計算」（2024年7月10日。元利均等の式）
- 三井住友信託銀行「変動金利コースの金利が上がったら返済額はどうなる？」（更新日の記載なし）
- りそな銀行「住宅ローン返済中の金利と返済額の確認方法」（更新日の記載なし）
- りそな銀行「りそな住宅ローン」商品概要説明書（2025年2月1日現在）
- auじぶん銀行 よくあるご質問（未払（未収）利息）（更新日の記載なし）
- ソニー銀行「住宅ローン商品詳細説明書」（2026年5月11日更新）
- ソニー銀行「金利変動リスクなどに関する説明書」（更新日の記載なし）
- ソニー銀行「住宅ローン契約約款」第5条（利息の月割り。更新日の記載なし）
- PayPay銀行 商品概要説明書：住宅ローン（2025年10月31日現在）
- PayPay銀行「金利変動リスク等に関する説明書」（2026年10月5日。計算例）
- 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」（更新日の記載なし）
- 住宅金融支援機構【フラット35】「金利のタイプとは？」（更新日の記載なし）
- 住宅金融支援機構「2025年度 住宅ローン貸出動向調査結果」
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計算結果は目安で、将来の金利を予想するものではありません。このページは AI（Claude）の支援で作成し、専門家の監修は受けていません。計算は各行の説明書の計算例と照合しています（作り方とできないこと・免責事項）。