新築の固定資産税はいくら？4年目に上がる額も計算（2026年・令和8年度改正対応）
家屋の評価額・床面積・新築した日を入れると、減額の終わる年度と、そこで上がる額が分かります。
答え: 固定資産税は課税標準額×1.4%、都市計画税は×0.3%まで。新築の家は家屋の固定資産税が2分の1になる減額が3年度分（マンションなどは5年度分）あり、一般の場合は4年目（マンションは6年目）から家屋の分が元に戻ります（認定長期優良住宅はさらに2年度長い）。
最終確認: 2026年10月22日
2026年（令和8年度）の改正で変わったこと
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 新築住宅の減額の期限 | 令和13年（2031年）3月31日までの新築に延長（前は令和8年3月31日まで）。認定長期優良住宅も同じ |
| 床面積の要件 | 2026年4月1日以後の新築は 40㎡以上240㎡以下（それより前の新築は50㎡以上280㎡以下） |
| 家屋の免税点 | 令和9年度分から 30万円（令和8年度までは20万円） |
| 立地の要件 | 2029年4月1日以後の新築は、一定の災害ハザードエリア（災害危険区域など）の住宅が減額の対象外に（建替えの一部を除く） |
新築の減額はいつまで？4年目（マンションは6年目）にいくら上がる？
固定資産税は毎年1月1日に家を持っている人にかかります。新築の家は、新築した後の最初の1月1日の年度が1年目です。たとえば2026年5月に建てた家は令和9年度（2027年度）が1年目で、一般の住宅なら令和9・10・11年度の3年度分、家屋の固定資産税が2分の1になります（横浜市の例「新築住宅（令和８年築）」の令和9年度の税額）。1月1日に新築した場合は、その年の年度からです。
- 減額の額: 家屋の固定資産税 ×（居住部分の床面積〈120㎡まで〉÷ 床面積）× 1/2。120㎡を超える分は減額されません。
- 都市計画税は減額されません。
- 一般の新築住宅の減額は申告は要りません（横浜市）。認定長期優良住宅は、新築の翌年（1月1日の新築ならその年）の1月31日までに市町村への申告が要ります（東京都主税局）。
計算例（自治体の資料より）
- 横浜市の例1: 家屋の価格1,040万円・床面積110㎡ → 固定資産税145,600円・都市計画税31,200円。新築の減額72,800円を引いて、令和9年度の税額は 104,000円。
- 横浜市の例2（120㎡超）: 価格1,330万円・140㎡ → 固定資産税186,200円、減額は 186,200円×120/140×1/2＝79,800円。都市計画税39,900円と合わせて 146,300円。
- 東京都の例: 家屋の価格900万円・100㎡ → 当初の税額126,000円、減額63,000円で63,000円。都市計画税27,000円。
この計算でも、どれも同じ額になります。
評価額が分からないとき
家屋の評価額は、市町村が国の評価基準で決めます。東京都主税局は、評価額は「不動産の買入価格や建築工事費ではなく」評価基準で算出すると説明しています。新築の最初の評価額は、新築の翌年に届く納税通知書（課税明細書）で分かります。「建築費の何割」という公的な目安は見つかりませんでした（総務省・東京都・横浜市の資料）。分からないうちは、いくつかの仮の額で計算して幅を見てください。
計算のしかた
税率・住宅用地の特例・端数処理
- 税率: 固定資産税は標準税率1.4%（地方税法 第350条。市町村の条例で変えられる）。都市計画税は0.3%まで（第702条の4）で、かけるかと率は市町村が決めます。
- 住宅用地の特例: 住宅1戸につき200㎡までの部分（小規模住宅用地）は固定資産税が評価額の1/6・都市計画税が1/3、それを超える部分（一般住宅用地）は1/3・2/3（第349条の3の2・第702条の3）。住宅用地は家屋の床面積の10倍までです（施行令 第52条の11）。
- 免税点: 同じ市町村に持つ課税標準額の合計が、土地30万円・家屋20万円（令和9年度分から30万円）未満なら、かかりません（第351条）。
- 端数: 課税標準額は千円未満、税額は百円未満を切り捨てます（第20条の4の2）。
- 土地の負担調整: 土地の課税標準額は、急に上がらないよう少しずつ上げる仕組み（負担調整措置）のため、評価額×1/6 より低いことがあります。「評価額と面積から」の計算は本来の額（上限の目安）で、正確には課税明細書の課税標準額を入れてください。
よくある質問
4年目に固定資産税が上がるのはなぜですか？
新築住宅の減額（家屋の固定資産税の2分の1）が3年度分で終わるためです。上がるのは家屋の固定資産税の減額していた分で、都市計画税と土地の分は変わりません。ただし3年ごとの評価替え（次は令和9年度）で家屋の評価額は下がることがあり、この計算は評価額を同じとして計算しています。
マンションの場合はどう入れますか？
建物の種類で「3階建以上の耐火・準耐火建築物」を選びます（減額は5年度分）。家屋の評価額は自分の部屋の分、土地は敷地の持分の評価額と面積を入れてください。
自分の家の税額を正確に知りたい
このサイトは個別の税額のご相談にはお答えできません。毎年届く納税通知書・課税明細書を確かめ、市町村（東京23区は都税事務所）の固定資産税の窓口にお問い合わせください。
注意事項
- 計算結果は、全国共通の法律の仕組みで計算した目安です。実際の税額は、市町村が評価額と条例で決めます。
- 自治体独自の軽減（東京23区の小規模住宅用地の都市計画税の2分の1の軽減など）、土地の負担調整、評価替えによる評価額の変化、併用住宅の住宅用地の率、床面積の10倍を超える土地（住宅用地にならない部分）の税額は入れていません。
- ほかにも同じ市町村に土地や家屋を持っていると、合計で端数を処理するため、数百円ずれることがあります。
出典
出典（すべて2026年10月22日に確認）
- 地方税法（e-Gov 法令検索） 第20条の4の2・第349条の3の2・第350条・第351条・第359条・第702条の3・第702条の4・附則第15条の6・第15条の7・附則第18条
- 地方税法施行令（e-Gov 法令検索） 第52条の11・附則第12条
- 総務省「固定資産税の概要」（更新日の記載なし）
- 総務省「都市計画税」（更新日の記載なし）
- 総務省 事務連絡「令和８年度地方税制改正・地方税務行政の運営に当たっての留意事項等について」（令和8年1月21日）
- 総務省「地方税法施行令等の一部を改正する政令の概要」（令和8年3月）
- 国土交通省「令和８年度税制改正概要」（令和7年12月）
- 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」（更新日の記載なし。令和8年度の内容）
- 東京都主税局「認定長期優良住宅にかかる固定資産税・不動産取得税が軽減されます」（更新日の記載なし）
- 東京都主税局「固定資産税・都市計画税に関するＱ＆Ａ」（更新日の記載なし）
- 横浜市「新築住宅に係る固定資産税の減額制度」（2026年6月25日更新）
- 西宮市「固定資産税・都市計画税の税額算出について」（2026年5月8日更新）
税の計算は一般的な目安です。個別の税額のご相談にはお答えできません（税理士法の規定）。市町村の窓口か税理士にご相談ください。
このページは AI（Claude）の支援で作成し、専門家の監修は受けていません。計算は自治体の計算例と照合しています（作り方とできないこと・免責事項）。